Une étude du cabinet PrimeView remet en question l’argument selon lequel accéder à la propriété reste plus rentable sur le long terme que rester locataire et payer un loyer.

Voilà qui devrait faire réfléchir plus d’un candidat à l’accession. La dernière étude du cabinet de recherche économique PrimeView montre qu’un primo-accédant parisien qui dispose d’un apport de 20 % et s’endette sur 25 ans mettra, si les prix de l’immobilier se stabilisent sur leurs niveaux actuels, 20 ans avant de « rentabiliser l’achat de sa résidence principale par rapport à la location ». Il lui faudra attendre 24 ans si les prix baissent de 10 %, 31 ans dans le cas d’une correction de 30 %.

Et encore, il s’agit là du scénario le scénario le moins défavorable envisagé par PrimeView, qui établit le postulat que l’économie devrait connaître une période de stagnation prolongée – « entre vieillissement de la population, gains de productivité limité, […] surendettement public poussant à la rigueur budgétaire » – assortie d’une faible remontée des taux d’intérêt.

Dans le cas jugé moins probable d’un rebond « fort et durable » de l’économie, la rentabilité de l’investissement ne serait avérée qu’après un délai de 26 à 32 ans selon l’ampleur de la baisse des prix. Dans ce cas là en effet, la remontée des taux d’intérêt qui ne manquerait pas d’accompagner la croissance de l’économie « laminerait la capacité d’emprunt des ménages en augmentant [leurs] frais financiers ».

Mais le pire serait un effondrement économique « à l’espagnole », avec « disparition de la croissance et fuite des investisseurs provoquant une forte remontée des taux d’intérêt » : dans un tel cas de figure, « un achat au niveau de prix actuel ne serait jamais rentabilisé par rapport à la location », prévient PrimeView.

Une « très mauvaise affaire »

Pour aboutir à ces conclusions, le cabinet compare l’évolution de la valeur de l’actif d’un ménage qui investirait aujourd’hui dans l’immobilier à celle d’un autre doté du même apport, qui le placerait au taux sans risque.

« L’effort financier du propriétaire (y compris le remboursement du capital, après paiement des frais de notaires et des frais d’agence au moment de l’achat) est supérieur aux frais du locataire (loyer) ».

Avec un apport de 20 %, et en évaluant les frais de notaires et les frais d’agence à 7 et 5 % de la valeur du bien, « le montant [que le locataire] capitalise au taux sans risque est composé de 32 % de la valeur initiale du bien, auxquels il faut ajouter la capacité d’épargne libérée chaque mois », du fait de la différence d’effort financier.

Dans l’hypothèse, jugée la plus probable par les analystes, d’une baisse de 30 % des prix de l’immobilier parisien, « le locataire possède au bout de 25 ans un actif correspondant à 87 % de la valeur initiale du bien acquis, contre 70 % pour le propriétaire ».

Ce n’est qu’au bout de 31 ans que les deux patrimoines sont égaux, et donc que le propriétaire aura rentabilisé son investissement. Or un primo-accédant ne conserve généralement pas son bien aussi longtemps, principalement à Paris, où les reventes de biens ont généralement lieu au bout d’une dizaine d’années.

« Dans ces conditions, l’achat initial peut-être considéré comme une très mauvaise affaire : 10 ans après l’achat d’un bien au prix actuel, l’actif du locataire surpasse de 3,5 fois celui du propriétaire dans un contexte de stagnation économique et de forte correction des prix de l’immobilier ».

28 ans pour un secondo-accédant

Mais au-delà de la primo-accession, c’est l’achat immobilier en lui-même que PrimeView semble déconseiller : l’étude montre que dans un contexte de stagnation économique doublé d’une forte baisse de prix, un secondo-accédant disposant d’un apport de 40 % ne rentabilisera son achat à Paris qu’au terme de 28 ans. Un acheteur qui n’aurait pas besoin de s’endetter, lui, devrait attendre 20 ans.

En appliquant sa méthodologie au reste du territoire, PrimeView montre que c’est dans les pôles d’attractivité, que l’arbitrage en faveur de l’achat est le moins favorable : autour des grandes métropoles (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes) et dans les régions où le tourisme est fortement développé (Côte-d’Azur, Alpes, littoral Ouest).

« Dans ces zones, il faut plus de 21 ans pour que l’achat de sa résidence principale soit rentabilisé », contre 8 à 13 ans dans le Centre, région où l’achat est le plus rapidement rentabilisé.

Classement des villes en fonction de la durée au terme de laquelle l’achat d’une résidence principale est rentabilisée :

Paris : 31 ans
Lyon : 25 ans
Nice : 24 ans
Bordeaux : 22 ans
Lille : 21 ans
Montpellier : 20 ans
Nantes : 20 ans
Toulon : 19 ans
Grenoble : 19 ans
Dijon : 18 ans
Marseille : 18 ans
Reims : 18 ans
Toulouse : 18 ans
Le Havre : 18 ans
Angers : 17 ans
Strasbourg : 17 ans
Nîmes : 16 ans
Rennes : 16 ans
Saint-Etienne : 16 ans
Le Mans : 11 ans

Soyons clair cet etude pertinente est acces sur la France car devenir proprietaire reste une securite pour certains non negligeable

Moi je vous dis j’ai trouve la solution ! Investissez a l’etranger !! Je l’ai fait, et de plus en plus de caledoniens ayant du nez aussi ,ont investis a Las-Vegas (http://www.las-vegas-invest.com) et sont deja gagnants …
Le marche commence a remonter depuis et des biens achetes 50 000 $ il y a 8 mois sont revendus aujourd’hui ,100 000 $ .

Et en plus Le rapport locatif est entre du 6 et 7% … que du plus .. Votre achat est paye par votre locataire …

Parceque sincerement posez vous la question du pourquoi en France continue t’on a vous encourager a investir dans un marche immobilier en perdition , avec des taux d’interet hallucinant, sur un temps de vie effrayant, et une epee de damocle au dessus de la tete , a savoir le gouvernement hollande qui en vient a vouloir taxer des villas ( secondaire dans un premier temps peut etre mais qui sait …) que vous avez fini de payer !!!

La raison est assez cynique en fait, l’argent n’est que dette, la monnaie scripturale est créé au moment de l’emprunt et elle est détruite au moment du remboursement. (vous ne pensiez qd meme pas que la banque avait l’argent qu’elle prete…). La conséquence de ce fait implacable est que la masse monétaire est volatile, elle est constante quand il y a autant de personne/entreprise qui font un crédit dans l’année que ce qu’il y en a qui rembourse (en montant).
Le jours ou plus personne ne fait de crédit, les remboursements eux court toujours, et la c’est la fin, chateau de carte s’écroule, la monnaie se raréfie et tous les comptes sont à 0.
Cela explique que l’etat incite (ou ne régule pas tres bien) tout ce qui est crédit à la consommation, crédit auto. Cela explique aussi le vieux dicton (quand l’immobilier va tout va), c’est évident vu les montants empruntés, l’immobilier représente une part très importante de la masse monétaire.
Je termine par une citation de tonton Rothchild: « donner moi le pouvoir de créer la monnaie d’une nation et je n’aurais que faire de qui fait ses lois »

1 COMMENT

  1. faut il acheter aux USA?
    Nous le voyons bien depuis plusieurs années : les saisies-ventes – il y en a eu plus de 5 millions depuis le pic de la bulle immobilière – sont devenues les terrains de chasse privilégiés des investisseurs qui poursuivent ainsi deux buts : s’accrocher à ces maisons jusqu’à ce que les injections massives d’argent de la Fed fasse grimper leur valeur ; et amortir les frais liés à la possession de ces maisons en les louant. Troisième objectif : collecter les frais de gestion. Des milliers de petits investisseurs ont accumulé de l’argent grâce à ce petit jeu. Tout comme les gros investisseurs.

    Selon Bloomberg, Blackstone Group LP, la plus grande entreprise de capital d’investissement (Private Equity), a tiré 3,5 milliards de dollars du marché immobilier en engloutissant plus de 20 000 maisons vacantes ou saisies. Blackstone Group LP vient juste de mettre en place un crédit à hauteur de 2,1 milliards pour faire plus ou moins la même chose. Colony Capital LLC vient de son côté de lever 2,2 milliards de dollars pour travailler dans le même sens que Blackstone Group LP.

    L’année dernière, les investisseurs institutionnels représentaient 19% de toutes les ventes à Las Vegas, 21% à Charlotte, 23% à Phoenix, et 30% à Miami. Cela a un impact. Selon le dernier rapport de Case-Shiller – une moyenne mobile pour les mois d’octobre, novembre et décembre – les valeurs immobilières ont grimpé de 9,9% à Atlanta, un bond encore plus important que pendant le pic de la crise de la bulle immobilière. Les chiffres ont bondi de 12,9% à Las Vegas et de 23% à Phoenix. Là, ça commence à chauffer. En février, les prix demandés ont grimpé de 14% à Atlanta, de 18% à Las Vegas et de 25% à Phoenix par rapport à l’année précédente. D’un autre point de vue : en janvier, le prix médian d’un pavillon familial à Phoenix a grimpé en flèche de 35%.

    « Nous avons constaté que les prix évoluaient plus vite que ce à quoi les gens s’attendaient », a expliqué à Bloomberg Devin Peterson, un associé de Blackstone Immobilier. Malgré cela, ils « trouvent tout de même des occasions d’acheter ». Ils ne seront peut-être pas capables de les louer très rapidement, mais ils préfèrent ne pas « manquer les quelques points d’appréciation du prix des maisons. » La course a l’achat a commencé. Et la prochaine bulle immobilière est en train de gonfler.

    Et c’est très bien. L’argent – que la Fed distribue à ses copains au rythme effréné de 85 millions de dollars par mois – a comme par magie trouvé des endroits pour en faire monter la valeur mobilière. Les transactions ont lieu, les papiers sont signés et les maisons changent de mains à mesure que les banques mettent le grappin dessus. Et les frais et les commissions changent de mains aussi. Cela fait grimper le PIB, et c’est ce que tout le monde veut.

    Parvenir à louer ces maisons est une autre paire de manches. Le marché de l’immobilier est à somme nulle : lorsque vous emménagez dans un nouvel endroit, vous quittez dans le même temps votre ancien logement. Ainsi, ce dernier devient disponible. Et quelqu’un d’autre vient y habiter. Mieux : ces maisons saisies ont été retirées de la liste d’inventaire de la vente. Et elles ont été transférées sur la liste « à louer », où elles ne dérangent personne. A l’exception des propriétaires. Colony Capital, par exemple, a un taux d’occupation de 53% de ses 7 000 maisons.

    D’un coup, le marché des pavillons familiaux en location s’est transformé en une « affaire de coude à coude ». La pression sur les loyers est énorme. Année après année, les loyers n’ont augmenté que de 0,5% à Atlanta et ont diminué de 1,7% à Las Vegas. A Phoenix, le loyer médian par pied carré (environ 0,09 m²) a augmenté de 3% par rapport à l’année précédente en février 2011 et de 1,5% en février 2012. Mais en février 2013, il a baisé de 3%.

    Une tendance confirmée à d’autres endroits. Sur la côte ouest de Phoenix, où les investisseurs ont concentré leurs achats, les loyers ont chuté de 100 dollars en moyenne l’année dernière (c’est-à-dire de 10% !) selon James Breitenstein, PDG de Landsmith qui s’est débarrassé de toutes ses propriétés à Phoenix.

    Le moment ne pouvait pas être moins bien choisi. Le taux d’occupation des maisons est déjà bas – 53% pour Colony Capital. Mais les investisseurs achètent de plus en plus de propriétés et inondent le marché de la location avec. Pile au moment où le flux de personnes qui se sont faits expulser de chez eux s’amenuise. Avec la hausse des coûts et des revenus en baisse, la partie locative du modèle d’affaires s’effondre.

    Alors que l’argent de la Fed essaie de trouver un endroit où aller, les prix risquent d’augmenter. La seule raison qui reste pour acheter serait un espoir singulier : une hausse des prix économiquement non viable. La définition même d’un bulle économique. A un certain moment, à force de ne pas pouvoir se faire de l’argent sur les locations, les investisseurs vont tenter de se renflouer. Ensuite, le processus d’une bulle immobilière inspirée par la Fed recommencera.

    En savoir plus sur http://www.atlantico.fr/decryptage/bulle-immobiliere-acte-ii-americains-ont-rien-compris-crise-2008-wolf-richter-677656.html#ytyzquepw2ddPtiv.99

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